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财务建模与投资评估

报告日期: --

第二阶段 · 财务建模
购置成本明细
费用项目金额
购置价格$880,000
BSD (印花税)$21,000
ABSD (0%)$0
律师费~$3,000
总资产价值~$904,000
25%
现金 (Min) 5%
$44,000
CPF / 现金
$176,000
最高贷款 75%
$660,000

所需现金/CPF总额: $244,000(含 25% 首付 + 税费)

月供 & TDSR 压力测试
贷款 $660,000 · 30 年
利率月供所需月收入
3.5% (当前)$2964~$5389
5.5% (压力测试)$3747~$6813
4% (自定义)$3151~$5729
4%
✅ 正现金流: 月租 $3600 > 月供 $3151

租金收益分析 (估算)

年预估物业费$4,200
年房产税 (非自住)$4944
毛回报
4.9%
净回报
3.9%
股本回报率 ★
-1.5%

★ 股本回报率受利率影响。净回报为房产本身的运营收益。

IRR 情景分析
入场 $880,000 · 月租 $3600

悲观 (1.5% p.a.)

5 年
1.9%
10 年
3.1%

基准 (3.0% p.a.)

5 年
4.6%
10 年
6.2%

乐观 (5.0% p.a.)

5 年
7.4%
10 年
8.8%

5 年现金流 (基准)

0-$24万+$39万净收益
第三阶段 · 定性估值
PSF 对比分析
基于 URA 历史成交数据
合理估值
议价目标: $1486/sqft
相比区域永久地契项目具有明显价格优势，租金回报率领先市场平均水平。
位置与配套评分
🚇 MRT 便利性
95/100
🛍️ 生活配套
90/100
📈 增值潜力
72/100
🌿 医疗与绿化
85/100
综合评分
78/100
周边核心资源
优质学校 (1km)
  • St. Margaret Primary
  • Anglo-Chinese School (Junior)
大型商场
  • Bugis Junction
  • Guoco Midtown
交通枢纽
  • DT21 Rochor
  • EW12 Bugis
环境与生活
  • Fort Canning Park
  • Mount Elizabeth Hospital